楼市将结构性上涨、分化进一步加剧的结论。
那么，大家最关心的成都接下来是涨是跌？
已经有大V开始吹风：
马光远曾抛出三个20%：未来只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘值得投资。毫无疑问，欣欣向荣的成都属于中国城市中的20%。
不过，这个“20%判断”同样适用于城市内部：苛刻一点说，今年成都能实现涨价（不是狭义价格上涨，而是针对通胀与其他投资渠道而言）的房子，依然只有20%！
口说无凭，来看实例——
在成都二手房，可以看起来了里我提到，金融城、攀成钢等头部板块上行势头明显。其他区域呢？
大源雅颂居平套四挂牌万+，建发鹭洲国际平跃层挂牌万，较去年有小涨。
天府长城代表半岛城邦，价格稳在3.8万+（赠送率高），站南板块代表桐梓林壹号，好点的房源突破4万。
东湖扛坝子翡翠城，洋房挂牌价普遍4万+。
二十四城3万+是常态，最新的七期（八期还没有成交数据）平套四，带装修可以挂到3.5万。
是不是有种全城普涨的幻觉？
其实在大多数地方，仍上演着“这里的黎明静悄悄”。
东门二级网红建设路、三圣乡，房价不温不火：
西门金沙片区鲜有破3万，外光华还有“1字头”：
老牌劲旅神仙树、龙湾一水2万出头，颓势尽显：
曾经的“小强”大面多在1.5万以下，南门广都，不过2万的比比皆是：
最后看两个边缘性板块：九里堤和航空港，基本躺平了……
《阿房宫赋》里说：一日之内，一宫之间，而气候不齐。
旱的旱死涝的涝死，成都楼市的冷暖不均可以与之媲美了。
另外还要告诉你，下个月、下半年以及接下来几年，这个格局还会延续甚至愈演愈烈。
为什么？请搬好小板凳，我要讲（fèi）课（huà）了。这篇有点长，耐心不足请关页面。
虽然新房供不应求
但溢出需求有限
再次强调，我们谈论的行情一定以二手房为样本，因为受制于限价、摇号等多方面因素，新房反映的并不是真实的市场，只有转为存量房才有参考价值。
对绝大多数成都购房者来说，二手房的优先级是低于新房的。可以视为，二手房所承接的是新房的“溢出需求”。
牢记这两点，再看数据：
由成都市住建局住建蓉e办网站数据统计，年全市张许可证涉及住宅用途，总建筑面积约万㎡，其中住宅共计17万套。
乐居买房四川站监测数据显示：去年大成都商品住房共成交.75万㎡，合计套。
无论从面积还是套数来看，新房都可以说是“供不应求”的。
那么，会产生多少“溢出需求”呢？因为时间差的存在，不能简单地用供应量减去成交量，我们只能用过去几年的供应/成交情况来做平均处理。
先计算供应：
根据房天下数据统计，-年，大成都土地市场累计成交面积亩。住宅类用地算80%是亩，按2.5的平均容积率折算，可开发住宅体量约万㎡。
抛开人才公寓、租赁用房，再打个八折，实际可入市商品住宅5万㎡。按㎡一套算约43万套，平均年供应量就是43÷3≈14万套。
再算成交：
过去三年，大成都商品住宅成交总量是套，年均套。
图源：乐居买房四川站
两者相减，供销缺口接近4万套。
还不够，得算上潜在的新增需求。根据最新规划，到年，成都市常住人口规模将控制早万人。-（21年七普数据）=，14年里平均每年增加28万人。
还有一个算法：成都都市圈目前城镇化率70.3%，年目标75%，年均新增目标1.%，按目前人口总量计算是24万人，大差不差。
这20多万人，按户均人口2.5人折算是10万个家庭，再乘上20-30%购房意愿（历年统计数据），就是3万套左右（考虑到部分新购2套）。
好了，今年可能流入二手房市场的“溢出需求”=7万套。
成都存量房的总盘子又是多少？去掉商业和车位，链家网挂牌套，按他们30-40%的市场占有率计算，得到32-42万套。
你看，这7万套在总量中的占比刚好是20%上下。
虽然新房供应不足让部分买房人转向二手，但这个需求相较存量来说还是太少，大部分二手房依然会无人问津。
近水楼台先得月
只有次核心板块才能跟涨
以上只是数据推演，下面我们来看真实需求。
假如你是一位普通资格购房者，预算万，去年征战新房屡摇屡败，换二手首先考虑哪里？抛开特殊情结不论，主城选攀成钢，南门选金融城。
可是现在，金融城大套三都站上万，攀成钢套四也难见万以下，何去何从？周边转转，发现大源、东湖、24城也还顺眼。
再不济，天府长城、东苑、站南、桐梓林、新川虚位以待，二八、杉板桥、沙河堡亦能敞选。
城市好比金字塔，被核心板块挤出的客群，一定会优先进入次核心板块：有地理上的亲缘性，如24城之于攀成钢、大源之于金融城；有通勤意义上的可替代性，如在天府三街工作的码农买不起大源会选南城都汇，也可以选锦江生态带；还有总价可比性，比如同样万预算，桐梓林、站南、新川、24城就能放一块对比……这是另一层意义上的“溢出效应”。
所以，那离开新房的7万套购买力会首先瞄准金融城、攀成钢或者天西麓湖，然后根据各自预算降低要求、逐层而下，直到遇见合适的房子。
近水楼台先得月，哪怕真的大水漫灌，也只有核心、次核心板块可以“接到水”：前者领涨，后者跟涨。大约80%的板块和房产，只能勉强跑平或者跑输大盘。
别问我航空港涨不涨、西河还有没有春天了，答案已写在上面。
城市发展不均衡
决定房价的不均衡
有粉丝说道理我都懂，但为什么有些板块就是核心次核心，比如金融城和大源，凭什么比三圣乡、外光华厉害？
城市发展的高度复杂性，决定资源分配一定是不均衡的，进而带来土地价值的不均衡。这里我不想罗列GDP税收产能，化繁为简，只讨论一个指标：人口密度。
为什么东部沿海的地铁建设如火如荼，医疗、教育、娱乐设施远超中西部？因为人多、分布密度高（西部12省占国土面积72.4%，人口却只占全国总量的28.4%），每平方公里需要的资源和配套也就多得多。
公共建设是要考虑成本产出的，追求利益最大化，所以人口富集的城市理论上比人口分布稀疏的城市更有前景。将配套资源换算成土地价值，结果就是房价的不均衡。
城市内部亦如此。我计算了成都各区县的人口密度：
数据来源：七普公报，地方统计局
除去新成立的东部新区、尚在发育的天府新区成都直管区以及高新区（分区多，难细化），得到人口密度排行：
五城区后是郫温双流，再就是新都龙泉，三圈层吊车尾……是不是与认知里的“发展越好人越多”相符？
再把上面的数据与房价放在一起，做出拟合曲线（不懂的自己搜）：
成都各区人口密度房价拟合曲线（数据来源：安居客，中国房价行情网）
人口密度与房价相关系数R超过0.9（0.开方）,绝对的高度相关。这里单独说下房价领跑的高新南：区域面积87km，常住人口却超过百万，人口密度也能排进前4。
在房价分布图上，能更直观地体会这种不均衡性：
成都房价分布地图（图源：中国房价行情网）
七普公报显示：成都中心城区常住人口为.94万人，十年里增加.55万人，总量占全市比重达73.64%，较年提高8.19个百分点。
高人口密度意味着更多、更好的资源要素、配套服务，反过来又会吸引更多人口流入，进一步提升人口密度，推动土地乃至资产价值上浮。当然这里还要细算人口结构，年轻人、高收入人士居多的区域后劲更足。
因此，人口密度高、人口结构良好的板块（金融城、大源）与人口密度增长迅速（锦江生态带、天府公园东）的板块一定会是那幸运的“20%”。
限购政策固化区域价值
成都纯净房子
还有一个因素，很多人都想不到，间接推动了成都城市价值梯度的形成。没错，是限购。
中国城市规划设计研究院的报告显示：成都职住分离度35城中位列第5。
通勤距离和时间过长，对个人和社会来说都是一种资源浪费。限购政策名为调控，实则为职住平衡而生。
比如你要买某个区的房子，要么户口要么社保满24个月，或者户口社保各一半，总之必须以在该区域（圈层）居住或工作为前提，而买房也意味着居住生活，这就形成了人口“固化”乃至聚集。
再看成都复杂的限购逻辑——
高新南资格能买全城（除近郊5区），但只有高新南资格能买高新南：纪念款的卡地亚人人能买，还称得上高级么？越是少数人才能拥有，它越值钱。
天府新区资格买全城（除近郊5区和高新南），高新南、天新和主城5+1区资格能买天新：没有和高新南一样单独限购，说明天新的潜在供应很大（年供应量全市第一），需要其他区域购买力分流。
供需关系没那么紧张，天新就不如高新么？今年1月天新新房成交套，同样居成都第一。当然这边存量房市场还很稚嫩，暂时看不出多大流动性，客观讲没有高新南那么“保险”。
主城5+1区资格能买5+1区、天新、近郊5区和三圈层，高新南、天新、主城5+1区、近郊5区资格能买5+1区：供应可以吸收更多购买力，五城区的好盘永远不缺人气。
近郊5区资格能买主城5+1区、近郊5区和三圈层，主城5+1区、近郊5区资格能买近郊5区：近郊能承接的需求面较小，供应过剩是常态。
三圈层资格只能买三圈层，全城都能买三圈层：反面的高新南，价值低地。
分区限购强化了职住平衡，同时改变了各个圈层的供求关系，形成高新南＞天新/主城5+1区＞近郊5区＞三圈层的价值梯度，让购房者用脚投票选择，进一步推动人口在高能级区域汇聚，让人口密度、土地价值的不均衡分布更加固化。
数据显示：年成都主城、近郊法拍房流拍率较低，还出现上百轮竞价、成交价高于评估价屡见不鲜，三圈层却纷纷流拍。去年法拍纳入限购范围，恰是圈层“梯度”的例证。
你看房价分布，不正是这个金字塔结构的写照？依然只有20%的板块和房子，能吸收80%以上的政策和人口红利。
刚需分流
中端稳起，强者恒强
在2月24日的国新办发布会上，住建部副部长倪虹强调“实现保障性租赁住房供给增加目标”，“落实土地支持政策”首当其冲，包括利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。
成都今年的小目标，是筹集建设保障性租赁住房6万套（间）、提供人才公寓2万套、发放公租房租赁补贴户。
我反复写过，无论保障房、公租房、人才公寓还是对农村建设用地的变更利用，将直接对城市刚需购房人群形成分流（见“小阳春”要来啦？只说对一半），从而改变这个细分市场的供需结构。
接下来就是大量刚需、刚改住房过剩，表现在存量市场就是卖不起价、卖不出去。
至于中端产品，当然是继续“稳起”：不会被保障房抢生意，但也涨不到哪去。好房子则会发挥马太效应，强者恒强。
当区域轮动叠加产品优胜劣汰，结果无需多言。
有大佬告诉我，最近麓湖小独栋较去年涨价20%-50%不等，高层也屡创新高。千万级豪宅还能更上层楼，核心地段的优质房源，未来高度恐怕超乎你想象。
孔雀“东南”飞
买房也当如此
好啦，核心逻辑不难懂，难在找出那“20%”。
一金二攀三大源，明眼人都知道，为什么还会踩空？你所认为的核心次核心或许只适用于当下，今后五年、十年、二十年呢？
比如桐梓林，当年“买奔驰住锦绣花园”风光无限，现在连大源的尾灯都追不上。比如名噪一时的光华大道、牧马山，眼下又是何种光景？一时幸运成为城市变革、政策红利的受益者，说不准下一轮就是明日黄花。
其实判断也不难，一句话：孔雀东南飞。
早在年，国务院在关于成都市城市总体规划的批复中就表示：“要优化中心城区的产业结构和用地布局，采取有效措施，控制中心城北部和西部的开发，引导城市向东部、南部发展。”
年，成都市政府通过《关于我市近期重大城建项目的实施意见》，明确向东、向南发展的决策。最新的《成都市国土空间总体规划（—）》草案再次强调：引导国土开发重心向东向南转移。
原因很简单：以水定城。作为由岷江水系形成的冲击平原，成都西北为上风上水之地，故而产业、城建只能在东南这个“下风口”大展拳脚。
城西城北就没奔头了？不是不发展，是不能跟东南方向一样“折腾”。回过头看八字方针吧——
“西控”：控制开发强度，控制产业门类……一半以上都是龙门山，又是市区饮用水源涵养地和川西平原林盘集中地，西门手握成都“生命线”，注定无法为住宅开发留出多少空间。
“北改”：由于历史遗留问题，北门拆迁成本和难度都太高了，加上现在主推“旧改”，这边再造一个攀成钢、24城决计不可能，只会跟动微创手术一样小改小建，几乎不会诞生新的次核心。
“南拓”：Boss钦点了，不用多说，唯一阻碍是天府新区的巨量潜在供应。
“东进”：百年伟业，但别忘了两点，一是重生态轻开发，二是即便开发也是中低强度。就是说龙泉山以东，不会再现高新、天新那样鳞次栉比的高楼群，有得有失，失的便是人口和价值凝聚力。投资嘛见仁见智，反正我不会去买。
咦，不是说“东南飞”么？作为城市东跃的“跳板”与衔接老城新城的“枢纽”，龙泉山以西的几个板块是值得
